REDIGER SON BAIL COMMERCIAL : A SAVOIR

 

Rédiger son bail commercial :  A savoir

 

Trois points doivent être particulièrement pris en compte dans la rédaction du contrat de bail commercial. Ce sont la durée du bail, son renouvellement et la révision du loyer :

  • REDIGER SON BAIL COMMERCIAL : LA DUREE DU BAIL :

Un bail commercial est conclu pour une durée usuelle de 9 ans minimum.

Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans, c’est-à-dire qu’il peut, sans motif particulier, résilier le contrat de bail. Il doit respecter les formalités de préavis prévues dans le contrat de bail.

Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.

Le bailleur peut également donner congé durant la durée initiale du bail mais seulement afin d’effectuer certains travaux :

§  Reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction,

§  Opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain,

§  Transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

§  En cas de surélévation de l'immeuble

  • REDIGER SON BAIL COMMERCIAL : LE RENOUVELLEMENT DU BAIL :

A la fin de la durée du bail commercial, plusieurs situations peuvent se produire, soit :

§  Le bailleur notifie un congé par acte d'huissier, indiquant au locataire soit

§  sa volonté de mettre fin au contrat au terme du bail, (dans cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte ou le déplacement du fonds de commerce exploité dans les locaux loués)

§  soit sa volonté de renouveler le bail.

Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou avant le terme d'une période triennale.

§  Le locataire signifie au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, c’est-à-dire qu’il indique au bailleur sa volonté de renouveler le bail. Depuis la Loi Macron du 6 août 2015, cette demande de renouvellement peut être envoyé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article L 145-10 du Code de commerce dispose que le locataire devra exercer sa demande dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

 

§  Le bail se poursuit par tacite prolongation. Lorsque le bailleur et le locataire n’agissent, le bail commercial se poursuit tacitement, et ce pour une durée indéterminée. A compter de la douzième année, le bailleur à le droit de déplafonner le loyer, c’est à dire de le fixé en fonction de la valeur locative actuelle.

  • REDIGER SON BAIL COMMERCIAL: LA REVISION DU LOYER

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux.

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision légale triennale, et ce à la demande du bailleur ou du locataire.

La révision triennale est plafonnée et ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de référence (sauf exceptions citées ci-dessous) :

  • l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
  • l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités (libérales notamment).

La rédaction de votre bail commercial sur Juribo@rd vous permettra de choisir (ou pas) l’indice que vous voulez appliqué au loyer.

Exceptions au principe de plafonnement du loyer d’un bail commercial :

Si le bailleur justifie

  • Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple);
  • ou une déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

 Rédiger votre bail commercial

 

 


Retour à la liste