Créer une SCI Familiale

Créer une S.C.I (Société Civile Immobilière) détermine un mode d’organisation de gestion de patrimoine immobilier. 

La SCI est avant tout une société civile qui ne peut pas effectuer des actes de commerce, comme l’achat pour revente afin de réaliser des profits. 

Son objet concerne :

  • La facilitation de l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un patrimoine immobilier, de la transmission d’un patrimoine immobilier 
  • La gestion de situations d’indivision 
  • La protection et l’organisation du patrimoine détenus par des mineurs ou des majeurs protégés

En tant que société civile, la SCI est soumise aux mêmes règles de constitution que les autres types de société :=

Rédaction de statuts : 

Pluralité d’associés : minimum de 2 associés 

Capital : Apports en numéraire en vue d’acheter un bien au travers de la société, ou Apports en nature afin de confier à la SCI la propriété d’un bien immobilier qui leur est propre. La propriété de l’immeuble est donc transférée de l’associé à la société (intervention d’un notaire nécessaire).

Siège social : Justificatif à fournir (bail ou taxe d’habitation/foncière

Créer une SCI familiale 

Les Avantages de la SCI 

La SCI familiale est une société permettant aux membres d’une même famille (en ce compris les concubin(e)s) de :

Mener un projet commun d’acquisition d’un bien immobilier

Un groupe d’amis ou de parents peuvent décider de former une SCI pour acheter un ou des bien(s) immobilier(s). 

Lors d’un achat immobilier, la SCI est seul propriétaire du bien. Les propriétaires de la SCI sont quant à eux des « associés » et détiennent des parts de celle-ci, donc de fait, des parts du ou des bien(s) immobilier(s) acquis sous ce statut.

La SCI se révèle également utile lors de l’achat d’un bien par un couple en union libre par exemple.

Encadrer la succession : 

Une SCI permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision indissociables de la copropriété d’un bien et d’optimiser sa gestion en remplaçant la règle de l’unanimité par celle de la majorité propre aux assemblées générales de société. 

La gestion est ainsi facilitée car il appartient au gérant de prendre les décisions concernant la gestion de la SCI.

Il est également fait application de la « règle de majorité » pour prendre les décisions importantes concernant les règles de transmission des parts sociales (au contraire de la règle de l’unanimité en cas d’indivision).

Bénéficier d’avantages fiscaux

Allégement des droits de donation.

En effet, le patrimoine immobilier à travers  une SCI familiale, se fait à travers la cession ou la donation des parts sociales de la SCI. 

Ainsi, les parents peuvent effectuer des donations successives au profit des enfants. En effet, il existe un abattement de 100 000 € sur 15 ans. Toutes les parts sociales de la société transmises en dessous de ce montant ne feront l’objet d’aucune imposition.

 

Impôt sur le revenu (IR) : la SCI est soumise à l’IR par défaut. Les bénéfices de la société sont répartis entre les associés en fonction de leur contribution au capital social et figurent sur leur déclaration de revenus au titre des bénéfices non commerciaux (BNC). 

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), mais il est recommandé aux SCI familiales de conserver l’imposition à l’IR afin de pouvoir bénéficier d’une exonération partielle/totale des plus-values de cession d’immeubles détenus selon une certaine durée.

 

Impôt sur les sociétés (IS) : la SCI opte librement pour l’IS (Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci).

Ce choix permet d’amortir l’immeuble ainsi réduire les bénéfices imposables chaque année. Cependant, la cession d’immeuble dans le cadre d’une SCI à l’IS est soumise à l’imposition des plus-values immobilières professionnelles qui se révèlent peu favorables (pas de possibilité de bénéficier de l’abattement pour durée de détention.)

Avant de créer une SCI familiale, vous devez avoir établi un projet clair 

Faites le point, car vous allez devoir rédiger des statuts qui régissent notamment la gérance et la répartition des parts sociales. Vous devez vous réunir entre membres de la famille et associés de la SCI, afin que chacun prenne connaissance de son rôle et de ses droits, en essayant de rester juste et de vous adapter à chaque membre.

Les inconvénients de la SCI

Les associés de la SCI sont responsables du passif social de façon :

Indéfinie : Si les fonds de la SCI sont insuffisants pour recourir à un paiement, alors il est possible de demander aux associés de participer de manière personnelle à l’injection d’argent sur le compte de la SCI. 

Non solidaire : Chaque associé est responsable des biens et des paiements à effectuer selon la quote-part détenue dans le capital de la SCI.

Subsidiaire : La SCI est en priorité responsable des faits reprochés. Invoquer la responsabilité des associés ne se fera que si toutes les solutions pour régler la situation ont été tentées avec la structure, notamment par l’engagement d’une procédure contre elle.

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